Zurich, le 5 février 2025 – Le marché immobilier suisse a de nouveau prouvé sa résilience. Malgré les incertitudes macroéconomiques et les exigences réglementaires croissantes, les baisses progressives des taux directeurs de la Banque nationale suisse (BNS) ont conduit à une revitalisation notable du marché. Les investisseurs ont réagi de manière flexible, adaptant leurs portefeuilles et mettant davantage l'accent sur des stratégies conformes aux critères ESG. Le rapport sur le marché immobilier de CSL pour 2025 récemment publié met en lumière les principales évolutions de l'année écoulée et offre une perspective optimiste pour la nouvelle année.

L'enquête de CSL Immobilien auprès des investisseurs montre que les réglementations, l'évolution des taux d'intérêt et les critères ESG demeurent les principaux facteurs influençant les décisions d'investissement. Alors que certains acteurs du marché étaient encore hésitants au début de l'année 2024, l'activité du marché a nettement augmenté à partir de la mi-année. En particulier, la cession de biens immobiliers non conformes aux critères ESG, les acquisitions stratégiques et les investissements dans des projets de développement ont stimulé le marché. Des impulsions de croissance supplémentaires ont résulté de la valorisation ciblée des portefeuilles.

Le marché locatif résidentiel a continué d'être marqué en 2024 par une forte demande et une offre limitée. En particulier dans des villes comme Zurich et Genève, la pression de la demande était élevée, et à l'échelle nationale, le taux de vacance a atteint un niveau historiquement bas. Les loyers offerts ont augmenté beaucoup plus que les loyers existants. Dans la ville de Zurich, les loyers ont augmenté de 5%, à Lausanne même de 6%, tandis que la Rive Gauche à Genève a enregistré une hausse de 3%. De nombreux ménages ont dû se tourner vers les agglomérations bien desservies en raison de la rareté de l'offre et de la hausse des loyers. Parallèlement, les temps de commercialisation pour les nouveaux logements haut de gamme en ville se sont allongés.

Sur le marché de la propriété, les prix sont restés élevés. La hausse la plus marquée des prix a été observée dans la région économique de Zurich, où la région de Pfannenstiel a enregistré une croissance de +11 %, la région de Linth de +8 % et la région de Zimmerberg de +6 %. La baisse des taux hypothécaires a stimulé la demande. On s'attend à ce que la volonté de paiement des acheteurs augmente en raison du contexte de taux bas.

En 2024, le marché des bureaux s'est globalement montré assez robuste. L'offre de bureaux vacants a augmenté de 5% dans les agglomérations suisses, tandis qu'elle a diminué de 11% dans la ville de Zurich. Alors que les loyers ont continué à augmenter dans les centres-villes, ils ont subi une pression en périphérie. Dans le CBD de Zurich, les loyers des bureaux ont augmenté de 11% à CHF 550/m2/an, tandis qu'au centre-ville de Berne, une augmentation de 17% à CHF 315/m2/an a été enregistrée. Du côté des utilisateurs, les espaces de bureau conformes aux critères ESG ainsi que les concepts d'utilisation flexible étaient recherchés. Les investisseurs ont de plus en plus misé sur la revitalisation et les réaffectations pour garantir l'attrait à long terme de leurs biens.

Pour 2025, une croissance modérée mais solide se dessine. La baisse des taux et la demande soutenue de logements influenceront positivement le marché. Dans le secteur des bureaux, les concepts durables et flexibles offrent également de nouvelles opportunités aux investisseurs. "Les investisseurs, qui restent agiles et adaptent leurs stratégies, pourront saisir des opportunités avec succès en 2025", explique Thomas Walter, PDG de CSL Immobilien. En outre, il s'attend à une activité transactionnelle nettement plus dynamique.