Zurich, 4 février 2026 – Le marché immobilier suisse se maintient une fois de plus comme une catégorie d'investissement centrale dans un environnement de taux zéro. La double baisse du taux directeur de la BNS à 0% en 2025 a stimulé la volonté de transaction et les véhicules d'investissement immobilier ont enregistré des augmentations de capital totalisant plus de 8 milliards CHF, plus du double de l'année précédente. En même temps, le regard des investisseurs se déplace : outre les taux, les conditions politiques et réglementaires, notamment dans le segment résidentiel, influencent les décisions beaucoup plus qu'il y a quelques années.

L'enquête investisseurs CSL 2025 montre un déplacement clair des facteurs qui influencent les décisions de portefeuille : les taux restent centraux. La politique et la réglementation influencent de plus en plus les décisions de portefeuille, et la concurrence pour les objets attractifs augmente. Les critères de durabilité restent une composante des stratégies de portefeuille professionnelles, mais sont perçus moins comme un critère central d'orientation qu'auparavant. Il est également frappant de noter que l'IA et la numérisation ont actuellement peu d'impact sur les portefeuilles du point de vue des investisseurs.

Parallèlement, les biens immobiliers commerciaux attirent de nouveau l'attention : les emplacements de bureau de premier choix restent recherchés et les surfaces commerciales/industrielles gagnent en importance comme diversification. Un des moteurs est notamment que le marché commercial est actuellement soumis à une réglementation moins stricte que le segment résidentiel. De plus, le rendement et donc l'écart de taux sur les propriétés commerciales sont plus élevés que sur les logements.

La pénurie reste le sujet dominant. À l'échelle nationale, le taux de vacance est de 1.0%, le niveau le plus bas des dix dernières années. Dans les centres, la pression est particulièrement perceptible, comme dans la ville de Zurich avec un taux de vacance de 0,1% (235 appartements).

La surdemande se manifeste de plus en plus dans la structure de la ville de Zurich : la part des ménages plus grands augmente, ce qui accroît la demande de grands appartements à louer. En conséquence, le décalage entre l'offre et la demande pour les appartements de 4.5 pièces est particulièrement marqué. Ceci est renforcé par l 'effet de verrouillage: Comme les déménagements dans les centres sont souvent associés à des loyers nettement plus élevés, de nombreux ménages changent moins souvent d'appartement. Ainsi, les grands appartements restent plus souvent (partiellement) sous-occupés et sont moins souvent mis sur le marché – ce qui augmente la pression sur les appartements de 4.5 pièces encore plus.

Sur le marché de la propriété, le niveau des prix reste élevé. Ces cinq dernières années, les prix ont augmenté d'environ 20%. Dans le même temps, le taux de propriété continue de baisser. Un moteur central est la faisabilité : de nombreux ménages restent plus longtemps dans le marché locatif parce qu'il manque une offre abordable en propriété. De plus, la demande devient perceptiblement plus sensible aux prix.

Sur le marché des bureaux, l'offre augmente : dans les agglomérations, la surface de bureau annoncée a augmenté en 2025 de près de 9% pour atteindre 3,17 millions m². Le développement est régionalement variable. En même temps, la demande reste fortement axée sur les surfaces modernes et bien desservies. Les objets périphériques et plus anciens sont plus fortement sous pression.

Outre l'emplacement et la qualité, deux thèmes prennent plus d'importance : premièrement, les effets de l'IA devraient à moyen terme changer la demande de surface en partie, avec un décalage temporel, car de nombreux baux sont de longue durée. Deuxièmement, les repositionnements et les changements d'utilisation gagnent en importance – par exemple sous forme d'appartements d'affaires. La pression sur le marché du logement fait en sorte que ces offres sont rapidement adoptées, et le « Short Living » devient de plus en plus un « Long Living ».

Le marché de l'investissement sera encore stimulé par l'environnement actuel des taux d'intérêt, les votations politiques influenceront de plus en plus le marché résidentiel et les biens immobiliers commerciaux continueront de gagner en demande. Le marché locatif reste tendu, les loyers continuent d'augmenter. Le marché de la propriété perd régionalement de l'élan en raison des augmentations de prix et de la faisabilité rendue plus difficile.